最近因为特朗普的贸易战大棒挥向中国，导致汇率市场上人民币大幅度贬值，短短几个月从最高6.23暴跌到6.73，短短两个月把去年的一年的涨幅全部回收，受此影响，国内股票市场的航空板块、纸业板块和地产板块纷纷倒地不起，被按在地上摩擦。

离岸人民币走势

民航机场板块对应的走势

造纸板块对应走势

房地产开发对应的走势

所以再次听到了很多声音在讨论：保汇率还是保房价？

想起之前在朋友圈里看到一张图直观地表现了汇率对个人资产的影响：近一年时间1000万资产实际缩水了约100万。

可能这时候很多人就懵逼了，人民币汇率怎么就跟中国最坚挺的房价挂上沟了呢？

敲黑板:

汇率是指一种货币兑换另一种货币的比率。

比如，今天7月13日人民币兑美元汇率为6.699，就是说拿一美元可以到银行换6.999元人民币。

很多人都以为我既不出国也不买国外资产，汇率应该离我很远，可实际上它与我们的房价有着密切的关系!

举个栗子：

假如市场上只有一套100平的房子，以及200万人民币的现金，那么出于市场总货币与总商品等价的关系，则出现如下关系：

房价：200万人民币=一套100平房子

汇率：200万人民币=40万美元

如果货币当局多印200万人民币，那么

房价：400万人民币=一套100平房子

汇率：400万人民币=40万美元

人民币兑美元汇率由原来的1：5变为后来的1：10，其结果就是在货币超发的情况下，房价上涨了，而人民币汇率却贬值。

可是只要你细心观察发现，无论人民币汇率如何变化，只要美元数量固定不变，那么在美元计价下的中国房价保持不变(依然是40万美元)。

前：200万人民币=一套100平的房子=40万美元

后：400万人民币=一套100平的房子=40万美元

所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。

为什么?

比如整个市场只有200万人民币，再多印200万人民币，在商品数量(含房价)没变的情况下，400万人民币=一套100平的房子，不是房子价值上升了，而是钱的价值下降了。

而这并不意味着货币超发，人民币贬值，房价就上涨。实际过程中房价的变动也并非完全反映到汇率。

根据金融学理论，本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。

换一种通俗的说法，人民币升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。

目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系，同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。

而假如你在投资房产时结合利率变动，会有意向不到的结果。

假如深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，

2017年底是53000元/㎡左右，

全年房价上涨大约是10%左右，

如再加上当期人民币升值6.29%，

那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。

算法怎么计算的呢?

2017年初人民币对美元汇率是1：6.94，年底是1：6.50。

年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡

通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右，与上面的数据很接近。

这样的情况并不罕见，2005年汇改至今，人民币始终处于上涨通道，楼市也同步上涨。

唯独2016年是例外，那一年，房价上涨而人民币贬值，这是为何呢?

有一种声音，政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。

这个命题的逻辑是：如果保持货币宽松政策，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑;反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价将下降。

官方很快对此进行了回应。

央妈说：

这两种说法都夸大了各自领域的风险，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。

鉴于人民币汇率要逐步走向国际化，人民币为确保平稳过度，避免汇率出现大幅波动，中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。

人民币汇率和房地产到底是什么关系?

房价和汇率的影响机制

第一、资本流动，同向变动。汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动实现的。对于一个资本自由流动的经济体，当汇率具有贬值预期时，资本流出会导致国内资产价格下跌，房价也不例外。

第二、经济绩效，同向变动。当经济增长强劲时，汇率升值、地产价格上涨；反之则反是。在这行种情形下，汇率和房价的变动方向也是一致的。

第三、支柱效应。鉴于房地产市场对一国经济的重要性，至今依然是诸多主要经济体的支柱产业，地产价格也可以通过影响经济而传导至汇率。如果房价下跌，地产遇冷，经济下行，一国资产的平均回报率也将下行，汇率面临贬值的压力。此时，汇率和房价会表现出同向的变动。

第四、货币政策，反向变动。一国的货币政策也会共同影响汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性，一方面会提高本币的供给，导致货币贬值；另一方面也会推升房价；而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这中情形下，汇率和房价则会表现出相反的变动方向。

但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币短期贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求，导致房价的下跌。

结语

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接下来一篇我们讲讨论：

人民币的会不会持续的贬值，会不会破7？

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