杭州和苏州，谁是长三角第二城？

2023-08-24

[摘要] 如果你只有一张房票，打算长三角买房，你会选择哪里？上海，门槛太高，南京，偏安于安徽江北，大概率你可能会选杭州或者苏州。因为，上有天堂下有苏杭，因为，二线城市方兴未艾，升值空间更大、发展周期更长……那么问题来了，钱只有一笔，只能买一套房，要么选A要么选B，到底哪个是最优选呢？淘哥虽然混迹长三角楼市近10年，苏杭两地往返无数次，江浙沪买房经验积累了一箩筐，但是真正静下来思考这个问题

如果你只有一张房票，打算长三角买房，你会选择哪里？

上海，门槛太高，南京，偏安于安徽江北，大概率你可能会选杭州或者苏州。

因为，上有天堂下有苏杭，因为，二线城市方兴未艾，升值空间更大、发展周期更长……

那么问题来了，钱只有一笔，只能买一套房，要么选A要么选B，到底哪个是最优选呢？

淘哥虽然混迹长三角楼市近10年，苏杭两地往返无数次，江浙沪买房经验积累了一箩筐，但是真正静下来思考这个问题，却发现，这也是个两难选择。

苏州，江苏省内城市NO.1，紧靠老大哥上海，对于附近安徽、苏北等邻近省内外有很大吸引力。淘哥老家亲朋，稍有点出息的，都在苏州发展。杭州，浙江省内城市NO.1，离上海稍有点距离，对于浙江省内外、上海乃至全国范围，都有很大吸引力。不过，最近因为杭州政商界持续出了很多大事，让我们有机会静下来思考，苏杭，到底哪个会更好……

这是一个课题，苏州杭州，谁是长三角第二城？接下来，淘哥打算从以下方面去立体、客观对比两座城市的各项指标，相信看完，你一定会有答案、会有收获。

一、人口指标：存量人口/增量人口

二、城建：新城新区、顶流板块、地铁网络

三、产业构成：支柱产业、龙头企业、高新技术

四、房价潜力：上车门槛，政策/首付增值空间

五、重点关注板块：城市顶流/刚需上车低门槛/黑马板块/倒挂红利板块

话不多说，一个一个来梳理

杭州，根据七普数据，2020年常住人口1193万，相比10年前，增加323万人！增长了37%！其中大学（大专及以上）文化人口349万人。

苏州，根据七普数据，2020年常住人口1275万，相比10年前，增加了229万人，增长了20%。其中大学文化人口287万人。

巧合的是，杭州苏州15-59岁主力就业人口占比均为70%左右，城镇化率也在70%左右。

数据上看，杭州近十年比苏州多涨了100万左右人口，但是这个结果是这两年才形成的，苏州是不紧不慢，自然落户，杭州有点抢人的赶脚。

苏州从2020年开始宣布人才落户，35岁以内，大专，交6个月社保可以落户。杭州2019年放宽落户政策，35岁以内，大专，交1个月社保可以落户。

杭州抢人抢的有多厉害？我们从一些数据可以窥见一斑。

2011-2014年，杭州每年新增常住人口分别是3.76万、6.4万、4.2万、4.8万人。

2015年，当年新增12.6万人。

2018年，当年新增33.8万人。

2019年，这个数字达到了55.4万人！

2020年，一年时间至少157.6万人，足足比2019年增加了100万！

杭州结棍！这几年竟然超越深圳，成为全国人口流入第一名！但是，这是暂时的，因为杭州官方发改委做了一个预测，大意是说，随着亚运会结束、基建完工，很多人口会散去，由现在年均增加55万人降为年均增加35万人！

一个不争的事实是，这两年杭州吸引了大量上海、北京乃至全国其他城市高素质人才，这可是实实在在未来高端购买力！也难怪房价涨个不停。

关于苏州人口，其实增长并不少，近10年增量及增幅属于江苏省第一，比南京都要高。

另外，苏州范围内，昆山增长最多，45万人（现在昆山一共是200万人），园区增长最快，年均5%+，所以昆山、园区的楼市一定不要忽略。

在人口指标上，杭州每年30多万，苏州每年20多万，杭州更胜一筹，但是不能忽略的是，苏州基数和总量上，还是有很大优势。

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买房，其实更多是吃城市建设发展的红利。

比如2010年上海世博会，2016年杭州G20峰会，这些盛会举办前都大力搞基础设施、楼台场馆建设，地铁、高速更是多条同时开工，极大拉动当地经济和楼市发展。上海2009-2010年房价翻倍、杭州从2015年到上个月房价5年连涨，就是这个道理，如果没有政策干预，更是一骑绝尘。

我们先来看最有代表性的地铁网络。

截至目前，杭州共开通7条地铁线路，分别为1、2、4、5、6、7、16号线，到2022年也就是明年亚运会，杭州将完成516公里轨交建设目标，也意味着，亚运会前，杭州一口气陆续开通10条地铁线路，实现12条地铁同时运营。挤进全国第十强。到2035年，杭州轨交总里程将突破1000公里。

而苏州目前共开通了5条线路，分别为1、2、3、4、7（一期）、5号线，到2024年底，苏州已批复的9条线路全部建成，运营里程350公里。而根据规划，2035年，也就是未来15年左右时间内，苏州将实现22条线路、1086公里轨交网络格局。

从目前修建轨交进展来看，杭州跑的快一些，而苏州稍显落后，但是如果放长远看，到2035年，苏杭两地轨交里程相差不大。也就是说，未来15年苏杭两地轨交里程再翻倍，这个规划确实有点恐怖！这房价不涨也确实有点难！

我们再来看看新城新区，哪个城市更厉害。

1991年，国务院正式批复杭州国家级高新区。其中江（钱塘江）北区块11平方公里，是高新技术的创新源和中小科技企业的孵化器。江南区块73平方公里（滨江区），沿钱塘江而建，与西湖隔江相望，是杭州未来的城市副中心和科技城。

江北片区对应西湖区（市中心）一部分，目前房价5-6万，江南片区对应滨江区，也是房价最贵、这两年成长最快的奥体片区、博览中心（G20峰会举办地）所在地。

2015年，国务院正式批复萧山临江高新技术产业园区升级为国家高新区，定名为萧山临江国家高新技术产业开发区，规划面积3.55平方公里。此前这里是临江新城，总规划面积160平方公里，因为紧靠杭州湾南岸，定位先进制造业为主的海港新城。

这里叫做大江东，一马平川，大片空地，未来想象空间非常大。

这两年，浙江省级层面批准合并下沙和大江东（包括现在的萧山临江高新区），打造钱塘新区，并拟申报国家级新区。为啥呢？这里有相同产业结构、产业基础，面积也够大（一片平原/空白地带好绘图），对标世界级大湾区，打造战略性改革开放大平台。如果此事成真，杭州又多了一个战略拓展空间（拥江发展/浙江版浦东新区）。

苏州

苏州国家级高新区，主要有3个，依次是苏州高新区、工业园区、昆山高新区。

苏州高新区，主要是现在虎丘区境内，苏州西部，1992年被国务院批准，目前16.8平方公里。现在这里成为苏州经济增长极、创新示范区、高新技术产业基地，成为苏州现代化城市一部分，是繁华金融商贸区之一。2020年，苏高新年产值1446亿元。

苏州园区，1994年国务院批准设立经济开发区，规划278平方公里，其中中新合作区80平方公里，是中新两国政府间合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。2019年底，常住人口82万，2020年年产值2900亿，财政收入377亿。

苏州园区的地位就不用多说了，多年全国第一，已经成为标杆和多地模仿对象。

昆山高新区，2010年升级为国家级高新区，也是首个国家设在县级市高新区。规划面积118平方公里，主要以模具、精密机械，太阳能光伏，电子信息液晶面板等产业集群为主。

整体来看，苏州所属国家级高新区、经开区数量和规模要比杭州多的多，而且产值、各项实力完全是碾压状态。

下面是浙江官媒报道的经开区取得最佳成绩，但是在这份榜单中，我们看到苏州的各片区排名更加靠前，可以说是碾压级的、仰视级别的。

国家级高新区是现存经开区最高地位，安家这些高新区也意味着更有力度的投资、更具前瞻性的规划、更优产业结构、更多人口流入……国字头保障，资源优先照顾。

有人说，杭州是未来之城，因为有阿里，有电商第一城之称，是的，不得不承认阿里对杭州经济贡献，绝对不能小觑未来互联网科技、金融科技的发展，但是，我们也看到，国家层面不希望互联网寡头化发展、一些触及国家底层的东西是要被抑制甚至整治的。

所以，马爸爸没声音了，蚂蚁金服上不了市，阿里老是出事。现在杭州官场也地震，话说利好出尽变利空。

最后，再总结下，杭州、苏州的经济实力：

2020年全国地级市GDP排名

最近，朋友圈一片哀嚎，苏州近半年一些媒体标题都是，连续下跌、市场不行了……而杭州最近也结束了5年连涨，进行了4个月二手房成交量连续下跌，正好新政加码满1个月，市场降温趋势在所难免，很好的例子就是深圳、上海，之前都很能打，现在也是日子难过。

市场是有周期的，现在又进入新一轮盘整，然后是筑底，然后是新周期的反弹和上升……

市场的波动和盘整，正好给我们准备、规划的时间，淘哥的想法，换一种角度，其实是一种机会和变相利好。

如果开的过快过猛，很容易翻车，踩一踩刹车，你好我好她也好，是好的做法，俺举双手赞同（反正该买的也买好了~）

我们来看下苏杭两地房价水平:

杭州目前房价最贵的地方还是传统市中心，比如西湖边申花、翠苑、大关、文晖片区，钱江新城作为新的市中心地标，江景房在7万左右。其次是江对岸的滨江区了，这里有网易、阿里等一众互联网和科技企业，还有奥体主场馆/板块，记得2016年淘哥过去看房，基本上2万多，现在普遍4-5万了！江边也竖起了高楼大厦。

现在杭州限购极其严格了，因为一个月前发布了新政，落户+2年社保才能买房，不落户+4年社保才能买房，摇号摇到了5年限售。

最主要的，杭州这两年天量拍地，新房供应大，“限地价+限房价”的双限政策，基本锁死未来5年的房价空间（基本上每年让涨4-5%），如果算上借贷成本（实际利率10%），可能会亏损。

杭州房价门槛、政策门槛都很高了。增值空间，未来5年，也别想有多大花头。

再来看下苏州最新房价水平，这里都是新房售价，上面杭州也是。