太原买房你真的要慎重了，不要被人收割了。

因为你的钱来之不易，不是大风刮来的。

价格是由供需关系决定的，太原市场目前严重的供过于求，有购买力的人群在流失。有能力的家庭孩子不愿意回来，父母也不想让孩子回来，人往高处走的道理，很多人卖了房子，不是太原继续买，而是在外地给孩子置业。

18，19年为何能狠狠割一批大韭菜呢，因为太原的楼市棚改货币化，推动了市场热度，本来楼市就比周边省会城市启动晚，所谓品牌开发商刚来太原，好产品较少，需求确实也多，盲从盲动主义的人比较多，开发商看到势头哪能能放过碗里的肉，比如，1.45w买的富力金禧城，1.55w买的保利茉莉，1.48w买的保利海德2期3期，这样的房子大概率高位接盘了，因为周边现有新房子品质比较好，价格便宜2000～4000一平方，之前接盘的人什么心情，可想而知。接下来想卖，必须割肉，不割肉难卖，这些人的接盘瞬间弥补了一部分人的贫富差距。

换个纬度，站在太原看全国，站在全国看太原。

房地产好，房价高，最根本是人民有钱，而人民有钱的根本是人民能通过其他“外循环”产业赚钱人

对于一个省，它的外循环是赚全国人的钱。

对于一个国，它的外循环是赚全世界的钱。

一个城市最重要的是人才、产业、医疗和教育资源，什么都没有，用信念来扛房价吗？ 太原产业能级较低、高精尖产业有吗？人口虹吸能力有吗？ 自从煤炭重工业经济滑坡后，太原并没有找到新经济的替代品，无论是制造业、高新、贸易还是金融，都没有拿出的手的，国民营企业比例失衡，也让更多的年轻人走出太原。 这造成了太原省会首位度不够，山西晋南临汾运城的人往郑州西安发展，晋北的忻州大同往石家庄北京发展，长治晋城的也是往河南方向。 太原市本地居民收入水平偏低，购房压力并非首付而是月供，导致购房压力明显加剧。 但凡考出去的学生不会回到太原，因为他们就不业，学的对口专业太原没有。

城市综合排名66位，拥有专精特新全国排名77位，仅次于河南的地级市新乡市。这是一个省会城市的排名！

太原之前很多房子不给办本，也是全国为数不多这样不给本的城市，政府为卖地，鼓励买新房。去年开始房产证清零行动，第一阶段已经补办了61万套房产证，61万有一半面临上市交易，还有第二阶段90万套要办本。加上待售面积2300万平米新房。还有8000万平方米没开工。没人口流入，太原中产又流失严重，有点能力的都逃离了太原。所以太原未来的供应量太大了。棚改又割了一批中产的韭菜。二手和新房双重叠加，供应量雪上加霜。

对于普通人而言，买房升不升值只需要关注一个点就可以了，就看房价涨幅有没有达到9%的幅度，综合而言，如果不高于9%那么买房子其实并不划算，高于9%的话，买房子尚且有一定的盈利空间。

只要房价不上涨或者房价涨幅不够高，那么这种房产持有其实就等于是亏本的。买房持有必须考虑2个方面的成本要素：①资金成本，现在的资金成本一般不会低于5%，②房产折旧成本，一般而言在4%左右。

就2019年的房价涨幅6.5%而言，真的能为买房人带来增值吗？

答案显而易见：不可能。100万元的房子正向增值了6.5万元，但同时要扣除资金成本5万元，再扣除折旧成本4万元，最后这套房子带来的财富收益为6.5万元-5万元-4万元=-2.5万元。也就是说，这套房子不仅没有正向溢价值，而且是负向输出损益值。

买房子后，不管多少年之后卖出，想要看看能否保本，最基本的就得把贷款利息、税费、装修成本等三种因素考虑在内。

一、200万总价房子的情况：

1、贷款利息：按照LPR+75BP＝5.35%来计算，房贷利息大约为：6241元*12*5年=37万

2、各类税费：契税+房东转嫁税费+中介费=4%*200万=8万

3、装修费：保守估计大约需要10万

如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：购房款＋贷款利息+税费+装修费=200万+37万+8万+10万=255万。

对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价上涨空间至少需要达到27.5%才可以“保本”，10年总成本292万，15年330万，20年367万，30年442万。

朋友16年买的太原某楼盘，8000一平方买的，总价大概有100万吧

按照100万，当年理财一年银行年利率，6%左右，

16年，利息，6万

17年，利息，5.5万

18年，利息，5万

19年，利息，4.5万

20年，利息，4.2万

21年，利息，4.1万。

16年到现在，100万理财，大约29.3万。

也就是说，当年买的房子，至少卖房129.3万，才是不亏钱的。

如果贷款50万，加上利息，卖到140左右，才能回本。

如果租房的话，一年租金2万元，6年，12万。

140万-12万。

还有128万。

我就想问问房子，目前还能卖到128万吗？

不算折旧费

?如果卖到100万，相当于赔了28万。如果没有卖到100万，那么意味着亏的更多。

太原买房需谨慎。别被人忽悠了！一定看底层逻辑，供需关系！

太原