随着中国经济发展，诞生了产业园区这一新兴业态，自1984年诞生以来发展迅速，服务内容相比其他业态也更加丰富。目前产业园物业服务正呈现出日益明显的市场化特征，涉足产业园区物业服务的企业类型越来越多，其中存在不少优质物业服务企业。

产业园区是指由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进行统一管理，向园区内企业提供多方面的软、硬件服务。产业园区涵盖了高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园等多种形态。

1984年，招商局集团物业公司承接了深圳蛇口工业园区的物业管理与服务，产业园区物业管理作为物业管理的重要形态自此诞生。一方面，产业园区物业管理丰富了我国物业管理行业的形式，并较早的介入智能化楼宇、能源中心、节能建筑等管理。另一方面，产业园区物业管理担负了优化产业园区投资环境、推动产业发展的独特使命，呈现出服务于园区经济的鲜明特征，赋予了物业管理行业新的价值和愿景。

产业园区是随着中国经济发展出现的新兴业态，入驻企业类型丰富，覆盖了厂房、仓库、码头、综合体、写字楼等多种业态，业主对物业服务的需求呈现多元化，现阶段的产业园区物业服务除了提供传统的“四保”服务，还将业务范围拓展至能源管理、餐饮管理、金融租赁、物流、咨询、创投等多种增值服务。产业园区物业服务需提前介入园区长期发展计划和政策制定，需要对产业全周期运营保持关注，以提供优质的物业服务。产业园区的物业服务正在摆脱传统物业管理行业所具有的劳动密集型特征，逐渐呈现现代服务业的特征。

(一) 园区经济价值凸显，产业园区蓬勃发展

改革开放以来，由于国家的政策支持和经济、产业、技术和人才等要素的集聚优势，全国各地的工业园区、经济技术开发区、现代农业示范区、高新技术产业开发区等不同具有产业类型、不同地域特色、不同发展层次的园区在全国各地实现迅速发展。按照级别，产业园区可分为国家级、省级和地市级，1984年，我国设立了首批国家级经济技术开发区，根据2018年版《中国开发区审核公告目录》，2018年我国已有552家国家级产业园区，其中经济技术开发区数量最多，达219家。省级开发区有1991家，全国31个省级行政区均有产业园区坐落。近十年来，园区经济在我国国民经济中的价值凸显,国家级产业园区的GDP占比已超过20%,产业园区对区域和城市经济发展的贡献度较高，园区经济已经成为我国经济发展的重要引擎。

(二) 工业用地年度供应过十亿，园区仍有较大发展空间

近十年，全国工业用地成交总建筑面积达到了127.89亿平方米，每年都保持着十亿级的成交供应量。其中，2010-2011年几乎实现了翻番的成交量，从5.38亿平方米增长到11.65亿平方米，此后一直到2019年，每年的工业用地成交建筑面积都在十亿以上，而2019年500强企业中涉及产业园区物业服务的企业占比为58%，总在管面积仅为9.61亿平方米，对于产业园区这个业态来说，未来还有很大的发展空间。工业用地一直是作为产业园区发展的首要资源要素，在工业用地供应增长的基础上，全国各地积极推出相关支持政策，如进一步放宽工业用地出让年期，提高工业用地容积率等。产业园区业态蕴含着巨大的发展空间，未来将会吸引更多的物业服务企业进入。

图 1：2006-2019 年度全国工业用地成交总建筑面积（单位：亿平方米）

(三)?市场规模达6000亿元

根据2018年的《中国开发区审核公告目录》，我国国家级开发区核准面积 55.5 万公顷，省级开发区核准面积 126.5 万公顷，省级以上园区面积共182万公顷。按照2019年产业园区物业收费平均水平2.96元/（平方米·月），以及自然资源部披露的国家级开发区综合容积率0.96测算，我国产业园区物管市场规模已超6000亿元，市场空间十分可观。

(一)产业园区物业发展指数

2019年产业园区物业发展指数82.32019年，500强产业园区物业发展指数为82.3，同比增加16.4个点。百强产业园区物业发展指数为42.0，相比2015年年均复合增长率为26.74%。

图2：2015-2019年度PMDI100产业园区物业发展指数走势

1.?500强企业产业园区物业管理面积情况

2019年，500强企业中有290家涉足产业园区服务，占比58%,同比增长3.6个百分点。

表1：2019年度500强企业产业园区物业管理面积情况

涉足产业园区物业服务企业的平均管理面积为331.25万平方米，同比增长21.97%。有53.45%的企业产业园区管理面积在100万平方米以下，有15.52%的企业管理面积大于500万平方米，仅有5.86%的企业管理面积大于1000万平方米。由此可以看出，产业园区业态整体量级都偏小，企业管理规模都还有上升空间。从城市分布看，500强企业产业园区物业的市场相对集中在三四线城市，其占比超过了50%。

图3：2019年度500强企业产业园区物业管理面积各城市分级分布

2019年，百强企业布局产业园区物业的企业比例为76%，同比增加了6个百分点。2010-2015年度，该比例均保持在50%以上，2017-2019年度，约70%的百强企业都布局了产业园区物业。

图 4：百强企业中涉足产业园区物业企业占比情况

2019年，百强企业产业园区物业服务总规模为5.41亿平方米，同比增长27.25%，增速高于行业整体规模增速。2010-2019年度，产业园区物业服务总规模复合增长率为30.71%。

百强企业产业园区物业服务规模占百强企业总服务规模比例为5.98%。2019年，百强企业产业园区物业管理面积占500强企业总产业园区管理面积的比重为56.27%，该业态管理面积的集中度较高。

2010-2019年度，百强企业产业园区物业管理总面积占物业管理行业总面积的比例由0.36%增加至1.79%，表明百强企业产业园区物业服务规模在逐渐扩张。

图5：百强企业产业园区物业管理面积情况（单位：亿平方米）

2019年,百强企业产业园区物业的平均管理面积从2010年的83.67万平方米增至2019年的711.21万平方米，年均增长69.73万平方米，2010-2019年度平均管理面积年均复合增长率为26.84%。

图 6：百强企业产业园区物业企业平均管理面积情况（单位：万平方米）

2019年，500强企业布局产业园区物业服务企业管理项目总数为3804个，同比增长16.05%；企业平均管理项目数量为13.11个，同比增长8.84%;单项目贡献面积为25.25万平方米,同比增长12.07%。

2019年度500强企业产业园区物业管理项目情况

从城市分布角度看，产业园区物业在二线城市管理项目多为中小型项目，面积偏小，在三四线城市管理的项目较大。

图7 ：2019年度500强企业产业园区物业管理项目各城市分级分布

2019年，百强企业布局产业园区物业管理项目总数为2068个，同比增长28.93%；2010年至2019年的年均复合增长率为20.53%。百强企业管理项目占500强企业总产业园区物业管理项目比例为54.36%。

2010-2019年度，百强企业产业园区物业服务企业平均管理项目数量保持稳步增长，由6.64个增加至27.21个。单项目贡献面积由12.60万增加至26.14万平方米，但是在2014-2015年度出现了下降，这是由当年百强企业项目增速大于面积增速导致。

图 8：百强企业产业园区物业管理项目情况（单位：万平方米、个）

1.?500强企业产业园区物业服务收入情况

2019年，500强企业产业园区物业总物业费收入达152.18亿元，同比增长21.35%，占500强企业总物业费收入比例为5.72%。

500 强企业产业园区物业服务收入情况

从企业角度上看，500强企业产业园区物业物业费收入均值为5247.63万元，同比增长13.82%。500强企业涉及产业园区服务企业中，有56.55%的企业产业园区物业费收入在2000万以下，有15.86%的企业产业园区物业费收入在1亿以上。说明产业园区物业头部企业已经可以达到较高的收入水平，但是大部分企业仍然规模较小。

2019年，百强企业产业园区物业费收入总值为71.27亿元，与2015年的31.37亿元相比，增长了39.90亿元，年均复合增长率为22.77%。百强企业产业园区物业费收入占500强企业产业园区物业费收入比例为46.83%；占百强企业总物业费收入比例为4.34%。

此外，百强企业产业园区物业费收入均值从2015年的6273.70万元增长至2019年的9256.25万元，年均复合增长率为9.78%。

图 9：百强企业产业园区物业服务收入情况（单位：亿元）

2019年，500强企业产业园区服务项目中，包干制仍为主流方式。与其他业态不同，从物业费标准上看，产业园区物业包干制的物业费标准要高于酬金制。

图 10：500 强企业产业园区物业收费形式分布

图11：500 强企业产业园区物业各收费形式物业费情况（单位：元 /平方米·月）

从城市角度上看，500强企业产业园区物业服务项目中，二、三四线城市产业园物业费收入水平相当，并显著低于一线。

图12：500 强企业产业园区物业各城市分级平均物业费水平（单位：元/平方米·月）

2019年物业管理行业的物业收并购市场火热，并在2020年上半年得到了延续，物业服务企业通过收并购扩大物业管理组合，进入新的领域和区域，扩大管理规模。2019年及截至2020年6月30日，涉及产业园区业态的行业并购事件如下：

产业园区物业业态典型收并购事件

产业园区的兴起以国家战略为依托，以国家级和省级开发区为核心，因此园区的物业服务一般由具有国资背景的产业园区开发商设立的配套企业提供。随着产业园区的日益发展，逐渐呈现现代化、市场化和国际化特征，一些具有国际背景的物业管理服务企业如五大行，以及市场化的物业服务企业如天骄爱生活、均豪不动产等逐渐在产业园区物业服务领域占据一席之地。多种类型的物业服务企业正在进入产业园区领域，不同背景、不同发展阶段、不同定位的物业服务企业共存于产业园区业态，产业园区物业服务市场日益呈现市场化特征。为了维持和争夺更多的市场份额，物业服务企业将致力提升服务能力，提供更加优质的服务，产业园区业态的市场竞争将愈加激烈。

由于所服务客户的特殊性，产业园区物业管理高度重视传统的“四保”服务，在此基础上不断丰富服务内容，提供包括政府主管部门对接、园区餐饮、园区住宿、设施管理、设备租赁多种服务。除此外，服务已经渗透到产业流程并还在不断延伸，为入驻企业提供咨询、创投、金融租赁、物流支持、财务、人力资源、呼叫中心、服务外包等多项增值服务。产业园区物业服务多元化特征明显，不断向下游延伸，为物业服务企业挖掘到更多的盈利点。

产业园区的物业管理在园区前期开发阶段积极介入具有十分重要的意义，产业园区多处于城市郊区，配套设施不够完善，容易出现停车位稀缺、没有配套商业服务的问题，容易造成产业园区的人才流失问题。物业服务企业在服务客户过程中积累的足够的专业经验和人才储备，在前期开发时积极介入，提供园区规划设计等咨询服务，能够向上游的企业园区项目输出管理方案、标准和模型，能够提前解决园区后期运营的痛点和难题。

产业园区物业管理承担了服务园区经济的使命，已经成为产业园区服务体系中的一个重要环节。产业园区物业服务企业能够打通园区上下游服务链条，提供全覆盖生命周期的完善服务，能够增强自身的市场竞争力。

O2O体验式服务、物联网、物业大数据等科技的到来，催生了智慧园区、智慧城市等一系列新概念，产业园区物业管理必将进入基于人与人、人与物通过线上软件和线下硬件相结合的智慧园区服务时代。智慧园区可以帮助物业实现智慧门禁、智慧报修、智慧管理等新服务方式，提高服务质量和管理效率。随着5G技术的快速应用，未来智慧园区建设必将进一步提速。园区物业管理迫切需要和现代化的管理技术和手段结合，以实现物业管理服务的转型和升级。

目前我国部分产业园区物业服务企业在智慧建设方面已经取得了一定的成就，如均豪不动产建立了集支撑网图站点服务、智能安防、智慧保洁等服务功能于一体的集控中心平台，强电、消防、安防、燃气、给水、空调、采暖、电梯、停车场等设备信息均能接入平台，全面提升产业园区的安保等级、运营效率以及服务质量。亿达服务借助易达云图这一智慧园区全场景解决方案，连接空间、企业与服务，基于大数据分析与物联网技术，建立集楼宇资源管理、客户管理、合约管理、财务管理为一体的园区管控体系，并组建专业团队打造一站式无忧服务，有效提升园区运营管理效率与园区综合竞争力。

（ 文 / 中物研协研究员 王方 ）