本文作者：王树德 ，北京市鑫诺律师事务所合伙人，央视《法律讲堂》主讲人，房地产律师。

今年8月，湖南岳阳市发布全国首个房地产“限跌令”，到目前为止，全国已经有20个多个城市跟进，“限跌令”一出引起了轩然大波，很多媒体和网民提出质疑为什么房价只能涨不能跌？这个政策到底合不合法？今天王律师给大家盘一盘。

新房销售降价幅度不得超出备案价的15%，“15%”这个数据听着有点耳熟，曾几何时某些地方住建部门规定房屋售价不得超出备案价的15%。一高一低都提到了这个备案价，那备案价从而何来？说来话长，其实这些限跌令用词不准确，“备案价”并不是法定术语，严格来讲备案价的法律定义叫申报价。2011年，国家发改委依据《价格法》的授权制定了《商品房销售明码标价规定》，同年全国各省制定了相关细则，目前这个规定仍未废止，而且这十年来一直是价格主管部门对商品房价格违法主要执法依据。规定当中其中有一条说的是：“商品房经营者要严格按照“申报价格“明码标价对外销售。”对，这里所说的“申报价”就是限跌令反复提到的“备案价”。从这个规定我们知道，合法销售商品房前开发企业要先申报售价，这个申报价是开发商通过申请许可证时的一个附件，而这个价格表大家都看到过，就是售楼处公示的那个一房一价表。根据规定，售楼处公示的这个价格表必须和申报价格一致，也就是必须和住建部门存档的表格一致。在这里多提一句，售楼处公示的价格并不代表实际售价，在房价上涨的时期内开发商一般会通过电商费、团购费、降低装修标准等方式逃避申报价的监管，从而达到变相提高价格的目的。

说完备案价的由来，我们接着说这15%的问题。“房价上涨，售价不得超过备案价15%”，“房价下跌，降价幅度不能超过备案价15%”，它的依据是什么？这是今天我们讨论的重点。答案是：没有依据！甚至还可以说这个15%本身不存在合法性！有人要说了，怎么就不合法了，我是政府指导价，政府怎么指导开发商怎么卖，这个说法是站不住脚的，前段时间某地领导接受采访说这是政府指导价，必须按照政府的意思来，这种说法明显欠妥。除了应急的价格之外，我们国家确实存在两种价格体系，一个是政府指导价，一个是市场调节价。政府指导价顾名思义由政府来主导价格制定和调整，他主要是一些关系国计民生的一些商品服务价格，比如天然气、供水、道路通行费等，但是一定要清楚实行政府指导价的商品和服务必须列入各地的《政府指导价目录》，而这里面并不包括商品房定价，所以商品房价格属于另外一个价格体系即市场调节价。

听到这里，隔壁王大妈可能会说：“哦，我明白了，商品房是市场调节价，意思就是说开发商爱怎么卖就怎么卖，行政机关无权干涉，所以15%的限制是违法的”。这个答案只说对了一半，15%并不是因为商品房价格属于市场调价而违法，之所以违法另有原因。

商品房属于市场调节价不假，但是市场调节价并不等于价格完全失控，它仍然要受到国家法律的约束，比如禁止价格欺诈、禁止变相提高价格、必须明码标价等等。在《商品房销售明码标价规定》出台之前，我国曾出台《商品和服务明码标价规定》，规定里明确无论是政府指导价的商品还是市场调节价的商品都要遵守明码标价的规定。结合《商品房销售明码标价》这个单行的规章不难看出，明码标价规则是商品房价格体系核心的核心，这个规则可以说是悬在开发商、中介头上的达摩克里斯之剑。他的内容相当广泛，通过这个规定甚至可以推断出中介收取电商费、团购费、茶水费违法，也能推断出开发商降低精装修属于价格违法。所以这个规定每个开发商应该人手一册，每个购房人应该人手一册。回到正题，刚才我们提到了《商品房销售明码标价规定》第九条规定，它说“商品房经营者要严格按照申报价销售商品房”，除此之外，其实还有一条更为重要，《规定》第十三条：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。

我们来简单解读一下这两条规定，根据上述规定开发商卖房实际售价不得超出备案价，备案价之外不得收取任何费用，所以所谓的不得超出申报价的15%和这个规定是明显冲突的，别说15%哪怕是超出1%都是违法的，所以“房价上涨不得超出申报价15%”的行政命令违法！另外，这个规定当中只说了不允许超出申报价销售商品房，而并没有提到得低于申报价销售商品房是否受限，民事行为遵循的是“法无禁止即可为”，而行政行为恰恰相反，它遵循的是“法无明文依据不可为”，所以对开发商降价销售设定15%的限制貌似也并没有上位法的支持。最重要的是，在《价格法》以及配套处罚规定当中，只规定了违法加价的处罚措施，比如原国家计委曾发布《价格违法多收价款计算办法》。但是对于降价销售商品房并没有对应的处罚措施和处罚依据，试问如果开发商暗度陈仓，偷偷和购房人签了低价合同而做了高价网签，要如何进行处罚呢？